选址更精准!这套大数据方法,能预估营业额误差不到20%

发布时间:2020-10-09 相关聚合阅读:

原标题:选址更精准!这套大数据方法,能预估营业额误差不到20%

一条街、一个商圈开20+家茶饮店,已成为常态。

从县城到一二线城市,市场趋于饱和,新门店的选址更加困难。

如何找到更精准的门店位置?我总结出一些更加科学、快速的选址方法论。

作者 | 大龙 来源:咖门

选址太难了,油费都花5万

选址越来越难了,尤其对新品牌。

我的一位朋友,从疫情期间开始找铺,至今店都没开起来。

他想开的门店定位很明确:要相对高端路线,产品售价15~20元区间,风格年轻化的品牌。这对门店位置的要求就比较高,必须进商场,且要是中高档商圈的核心位置。

几家高端商场走访一遍后,他发现,核心商铺位置早已被喜茶、奈雪等品牌占领,托人找关系才知道别家店撤店才能有机会,而竞争者还不止他一个。

核心商铺位置早已被头部品牌占领

之前去过一个万达商业街,短短几百米的距离,竟开出三四十家饮品店,每走几步就能碰到一家。

市区内的几个核心商圈碰壁之后,他又去近郊的流量商圈杉杉奥特莱斯看位置,商场中庭有家星巴克已在围挡中,核心位置已被区域头部品牌牢牢卡住。他数了数,这家店生意不错的,下午6点只门店叫号的已经卖到258单。

他决定在该品牌的对面开家店,但心里依旧在打鼓:奥特莱斯都开在郊区,本来人流就不会太多,又和这种强势能的品牌抢流量,到底行不行?

“老商圈竞争环境激烈,加盟的品牌能不能从中脱颖而出谁都说不准,新商场信息不透明,未来是否可期,不敢贸然入驻。”他告诉我。

对新手来说,开店投资是慎重选择,一家店开起来,倾注的是下一个阶段的生活希望。都说选址定生死,但想拿的位置究竟好不好,能不能赚钱?听过了很多道理、尝试了很多方法,依旧不敢轻易下决定。

我这位朋友本准备国庆节门店开业,至今选址还没找好。

早前还有一位朋友告诉我,他在福建一个城市跑了3个多月才找到相对合适的商铺,油费加上其它费用花了将近5万元,店还没开就已经开始承受经营之重。

很多人选址首先会选择人流量大的地方,往往扎堆儿开店,没有系统性评估,很难分得市场一杯羹。

可以说,一家店需要选址精准,千家店更应科学有标准。选址这个常规动作,应该成为持续精进的环节。

评估选址好不好,有4个核心步骤

说起选址,大家都知道要去踩点、数人头,但是有没有一套完整的体系,去评估一个铺位的好坏呢?

我采访了专注门店选址的APP“上上参谋”和头部品牌选址专家,从大数据选址方法里,总结出4个核心步骤。

1、商圈理想性评估,至少要看6个角度

商圈理想性评估,是选址评估最基础的一项。但有时走马观花地看商圈,问题看得不全,会直接影响大的区位选择。

根据“上上参谋”的经验,除了租金这样的基础条件,一个商圈,至少从6个角度去看:

  • 商圈发展水平: 综合对比住宅、写字楼、商业区、人流量,了解目标客群在附近的分布情况。
  • 预估平均每小时客流: 实地测算一小时内经过的人流量
  • 立地条件: 位于拐角,还是路边?面积多大?是否能满足需要?
  • 交通到达率: 商圈交通是否方便,从商圈核心点到铺位是否足够方便?
  • 接近性: 门店是否容易接近,有没有视觉阻碍和到达障碍?
  • 是否是最佳位置点: 商圈聚客点在哪里,就应该关注哪。

咱们以深圳市南山区一个铺位为例来看——

先看商圈发展水平。这个铺位,主商圈内有住宅区88个,副商圈为写字楼46个,商业区11个,居住人数14.4万人,办公人数5.2万人,商业区客流量15.6万人。

商业业态中,零售、餐饮占比超过90%,业态发展充足,显然是一个相对成熟的商圈。

交通方面,要细化到“商圈大交通”和“店铺小交通”。比如整个商圈的公交线路是否足够多,从店铺自身出发,几分钟能到这些交通枢纽。

最重要的是,一定要找到最佳位置点。

首先,商圈聚客点(也就是商圈里人流最密集的地方)在哪里,就应该关注哪。

其次,来源购物中心的人流对销售额的贡献最大,之后是公共交流人流。

2、客群评估,要细分到消费能力和场景偏好

每次聊起客群分析,很多饮品店老板都会说,周边客群是白领/上班族/学生——对现在的饮品竞争格局来说,这个分析已经有点不够用了。

“上上参谋”的负责人告诉我,专业的店铺客群分析,经细化到人口属性、收入、年龄性别、消费能力,甚至老家在哪、偏爱的消费场景是什么。

这不仅能精准选到适合自己的铺位,而且对于将来开店后产品研发、场景设计也有很大的帮助。

比如一家火锅店,品牌受众为18~35岁人群,客单价在100~200元/人。

根据“上上参谋”大数据分析,南山书城点位周边聚集的湖南、湖北、江西人较为聚集,比较适合火锅品牌,能发展潜在客户。

综合周边的餐饮门店分析,可以得知区域客群人均消费金额人均在50~100元,品牌的客单价略高,但相差不大。

而经数据分析,这里耐克、阿迪达斯、必胜客特别受客群欢迎,所以推导出该区域追求时尚和流行的年轻群体居多。

——这套分析法,同样适用于饮品店。

3、竞争评估,看有没有达到供需平衡点

以往看铺位,大家都会看竞争对手,包括同类型的饮品店有哪些品牌、相对位置如何、营业额高低等等。

其实在一个区域里,特别重要的是,同类消费有没无缝钢管http://www.tjdwg.com有达到供需平衡点。

一旦超过平衡点,增加的竞争者,就会会减少每家饮品店的顾客数。

在“上上参谋”APP里,输入店铺的位置,就可以查出该点位供需情况

另外,竞争评估这个维度还重点包含,竞争店位置距离,营业时间的长短,竞争店的动线在店址的前、后相反动线或不同动线、竞争店是否好停车等。

4、街边店,一定要看道路情况评估

街边店,顾客好不好停车、能不能到达是关键。

比如,道路构造、道路性质、有无斑马线、动线、视野性、道路坡度、道路塞车、是否右转进入、停车条件,都是要看的细节信息。

比如,有栅栏阻碍的,就可能会影响行人到达;距离斑马线很远,可能会影响路对面的顾客到达。

根据道路性质,可以把门前道路分为宽广道路、一般道路、狭窄道路、住宅区道路等等。门口是否停车方便,能停多少车辆,是经常塞车还是短暂塞车情况,也应该考虑在内。

选址结束,才是迈开经营的第一步。

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