房地产行业的资产配置

发布时间:2020-12-14 相关聚合阅读:

原标题:房地产行业资产配置

房地产市场会崩溃吗?

要不要卖掉我手里的这些房子,马上变现?

房价还有上涨空间吗?

对于中国人来说,房子一直是个热门话题。

事实上,我们对房地产的关注不外乎两点:

房子有可能涨吗?

房产税会来吗?

也就是说房子未来的增值空间和房子未来的持有成本。

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房屋增值空间

我们先来看看增值空间:

在房地产的增值空间方面,任泽平教授曾经说过这样一句话:

长期看人口,中期看土地,短期看金融。

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从长远看人口

我们判断一个地方的房价未来是涨还是跌,首先要判断这个地方的人口未来是流入还是流出。人口流入的地方,长远来看未来的房价会怎么走?起来!人口外流肯定不会上升。这也是为什么过去一二线城市房价大涨,而东北房价没有涨。

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中期看土地

如果一个地方的所有人都出去继续供应土地,就会有过剩的风险。但是,如果这个地方的人口流入,政府不提供土地,房价会怎么走?起来!

北京五环路面积约667万平方公里,常住人口1000多万。市中心新楼很少,土地供应也就这么多,北京二手房的成交率每年都比新房高很多。如果一个地方的二手房价格倒挂,要慎重。

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短期看金融

如果有本地人口流入,政府不供应土地,货币政策刺激,本地房价会怎么走?飞升!

会崩溃吗

也许有人会问:

我们的房地产会不会像日本等一些发达的资本主义国家一样泡沫进而崩溃?

有这种疑问的人说明他们对我国的几个关键制度还是不太了解:

我们的土地系统:

是土地公有制和集体所有制,决定了我们的土地供给不会像完全市场一样自由分配,国家有一定的分配权;

我们的户籍制度:

没有北京户口或者连续五年没有在北京缴纳社保能在北京买房吗?

我们的金融体系:

行政措施可以用来干预和调整经济行为,从而维护金融市场的稳定。

这些都是社会主义制度的优点。这也是我们和其他国家的区别。

中国的房地产政策很明显,就是在经济增长和风险防范之间取得平衡。

一方面要防止泡沫,不能太高;

另一方面,要防止收得太紧,导致重大财务风险。

毕竟房地产是半金融半实体经济。

所以,稳定性很重要。但是不要想太多增值空间。

还有一个大家可以关注的消息:今年中国人民银行有一份报告:《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,其中提到城镇居民家庭平均总资产317.9万元,平均每个家庭拥有1.5套住房!中国人现在的住房拥有率是多少?96%!世界第一!要知道,美国房地产泡沫最严重的时候,也就是2007年和2008年,住房拥有率只有69%!现在我们96%!所以如果有泡沫,一眼就能看出来。

当然有金融经济学家提出我们城市化率低!的确,我们的城市化率和欧美国家有差距,但是我们有很大的存量。如果把高一点的部分算回去,足够支撑我国城市化率增长20%以上了!

所以,从存量来看,从单位与家庭的比例来看,从房屋拥有率来看,未来很长一段时间都不会出现房屋短缺的情况。如果我们考虑到老龄化,我们可能会面临严重的盈余。

因此,面对这种供大于求的局面,房地产的增值空间会受到质疑。

这就是中国房地产的真实情况。

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房地产持有成本

我们来看看未来可能增加的不容忽视的财产持有成本。

房产税是2019年全国人大提出的。中国法律正式公布到提出来一般需要五到十年,也就是说房地产税四到九年后就会到我们这里来。

其实在提案提出之前,国家就已经做过调查了。2015年至2018年,对全国300个一、二、三线城市的土地出让金进行了调查。你想想,以后开征房产税能弥补土地出让金的缺口吗?否则会影响地方财政!

由于地方政府财政严重依赖房地产经济,即使是土地出让金也可能占到一个地方政府年收入的90%,平均线在70%左右。如果能弥补,可以随时征收。

政府不希望房价无限制上涨。人民要安居乐业,实体经济要发展。

事实证明,以2018年为例,几乎可以覆盖!

房产税可以弥补土地租赁的缺口,这是一个财务条件。随着房地产与房地一体化、房地产统一登记、全国联网,该系统的配套条件已基本完成。

以后只要你丢了身份证号,不管是张三还是李四,大家的房产都会上市。

这是为什么准备的?毫无疑问,它为今后开征财产税、遗产税和赠与税提供了前提条件。

如果按国际惯例征收,收入增加2%,北上广一套房子价值1000万,每年增加持有成本20万左右。

持有成本真的不低。

所以我们相信,通过我们以上的分析,对于这两个问题,我们都应该有了答案:房价会不会涨,房产税会不会真的来。

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关于房地产配置的建议

你对房地产的资产配置有什么具体的建议?

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第一个建议

如果你有抵押贷款,你可以转换LPR利率,以降低你的房子的购买成本。

LPR这个词今年很流行。今年,杨妈给了按揭付款人两个选择:保持原来的固定利率,或改用LPR浮动利率。

9月,央行报告称,金融机构发行的大部分新贷款均以LPR为基准定价,2020年8月底成功完成股票浮动利率贷款基准转换,转N厂手表换率超过92%。这92%有的是批量皈依,有的是满心欢喜期待皈依。

批量转换的小伙伴中,有很多人在担心:哪个好?大选后能回去吗?

没关系,因为银行批量转户公告明确指出,批量转户完成后,如果对转户结果有异议,可以通过相关渠道自助转回,也可以在年底前与贷款经办行协商。

也就是说,在年底之前,还会有一次将房贷利率转回固定利率的机会。

目前,我们正处于长期降息的中期,将财务管理收入和贷款利率转换为LPR货币肯定更具成本效益。例如,今年上半年,LPR两次下调。当LPR利率从4.85%下调至4.35%时,抵押贷款利息每月直接减少305元。

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第二个建议

减少持有房地产的单位数量。

比如把三套改成两套,或者增加人口基数,多生孩子多种树,这样人均面积就可以减少。由于房产税试点的情况,房产税可能会根据套数和人均面积增加。

2011年1月28日,上海、重庆开始试点房产税。上海为本市居民征收新房,属于本市二级及二级以上住房和非居民新房,税率为0.6%;这个是按人均套数计征的!

重庆收集独栋别墅和两套房高档公寓,无工作户口和投资人,税率0.5%-1.2%。这是按人均面积征收的!

不要觉得这个物业税看起来不算太高,但是要知道我们在国内做试点的时候一般会有三折优惠。也就是说,未来税率在1%-1.7%的范围内是正常的。

有一个问题我们需要思考:

其实人均套数和人均面积都和人有关。

多生孩子,多种树,很容易。养它们贵吗?

是拥有房产贵还是养孩子贵?

显然是后者。

所以,卖掉几套房子,减少房产持有量,似乎更容易,也更可靠。

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第三个建议

换鸟笼,置换现有房产作为优质资产。

什么是质量属性?

区域区位上,在城市化集中的地方,一线城市和核心大城市,不排除稀缺资源和优质房地产有保值甚至增长空间。在一些特大城市,需要注意蛋论,蛋壳,蛋白,蛋黄。最有价值的永远是蛋黄,核心区。

从功能稀缺性来说,优质学区和一些政策支持明显的地区,有抗衰保值的可能。像最近很热的海南,据说十一期间房价涨了近一倍。然而,这并不是海南历史上第一次房价飙升,我们也相信最后一次暴跌不会是最后一次。自贸区政策能给海南房价带来多大的增值空间,是一个值得思考的问题。

相比海南,有一个地方可能更靠谱:云南昆明。

在整个中国的政治经济版图上,这座城市的作用是无限的,是我们建设“一带一路”的支点!

今年,党中央、国务院批准了云南省基本建设规模。

你知道云南省基础设施建设的规模吗?

只有明年,我们才能通过三关。

之后中国经过昆明,曼谷,新加坡,吉隆坡。

明年三条国际铁路开通后,昆明到新加坡的高铁需要9个小时,昆明到吉隆坡需要6个小时。所以,云南不再是单纯的边疆之地!这绝对是优质区!

还有哪些优质区域?

从人口支撑的角度来说,就像我们之前说的,在人口净流入的城市,未来的增量和维持空间也很大。比如广东,经济发展非常好,中国GDP最大的省份不仅经济好,而且人口也很庞大。广东省已经取代山东省和河南省,成为全国人口最多的大省!由于传统观念,广东人的生育率一直偏高。在这一点上,北京并不满意。从今年高考人数可以看出,全国参加高考的孩子有1071万,北京不到5万。换句话说,2019年广东以8.2%的人口创造了中国11.1%的GDP。粤港澳大湾区城市群未来发展无限!

至于三四线城市的楼市,如果不是刚好需要,谨慎进行。

以上是资产配置中关于财产配置的建议。

与房地产投资相比,我们建议你应该更加关注你的金融资产。因为房地产投资受政策影响很大,我们可能做不到力所能及,房地产流动性不高,有点难折腾。

然而,合理的金融资产投资可以让你在市场低迷的情况下锁定收益来维持和增加其价值。

投资房地产,能保证20年翻一番吗?

不一定!

但是,一些金融资产可以做到。

比如:保险。

下一篇文章再说金融资产!

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